Prinsip penilaian properti dan aset beserta pengertian dan contoh nya

Dalam pelaksanaan penilaian properti atau aset, terdapat beberapa prinsip yang digunakan, yaitu :

1.     Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

            Prinsip ini adalah prinsip dasar dan penting dalam hal penilaian properti, higest and best use sering disebut HBU yang berarti manfaat atau penggunaan dari suatu properti yang dapat dicapai atau paling optimal dengan beberapa syarat yang mendukung kegunaan properti tersebut. Dengan kata lain bahwa properti memiliki HBU jika dapat dimanfaatkan dan memenuhi ketentuan yang tepat. Syarat dari HBU antara lain :

1.     Diizinkan secara legal

Berdasarkan kamus Bahasa Indonesia, legal artinya sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Sebagai negara hukum yang semua hal sudah terdapat hukumnya, suatu properti pun harus memiliki legalitas, jika ia tidak legal maka sebaik apapun properti tersebut maka tetap tidak akan bernilai. Contoh : sebuah tanah harus dilengkapi dengan surat tanah (SHM, SHGB, dll)

2.     Memungkinkan secara fisik

Setiap properti harus memiliki kesesuaian fisik berdasarkan tujuan dari properti tersebut agar dapat dimanfaatkan secara optimal. Contoh : tanah kosong yang terdapat ditengah pemukiman warga lebih cocok untuk dibangun tempat ibadah daripada tempat pembuangan sampah

3.     Layak secara ekonomi

Dalam pembangunan suatu properti harus memikirkan apakah hasilnya akan layak secara ekonomi atau tidak. Contoh : membangun sebuah toko di pinggir jalan yang ramai dengan harapan toko tersebut akan ramai pembeli

4.     Memberi nilai tertinggi atau keuntungan maksimal

Hal ini dapat dilihat jika properti sudah terbangun dan sudah dapat dimanfaatkan, sebuah properti dapat dikatakan memenuhi syarat ini apabila setelah digunakan ia dapat memberikan keuntungan maksimal bagi penggunanya. Contoh : sebuah rumah makan yang sudah dibangun di pinggir jalan selalu ramai pengunjung setiap harinya dan dapat memberikan keuntungan yang berlebih bagi owner nya

2.     Permintaan dan Penawaran (Supply and Demand)

Permintaan adalah jumlah keseluruhan barang atau jasa yang diminta maupun dibeli oleh konsumen dengan harga dan pada waktu tertentu, semakin tinggi jumlah permintaan maka harga nya akan semakin mahal, begitu pula sebaliknya. Penawaran adalah sejumlah barang atau jasa yang ditawarkan maupun dijual kepada konsumen dengan harga dan pada waktu tertentu, semakin tinggi harganya maka jumlah barang yang ditawarkan akan semakin banyak, begitu pula sebaliknya.

Nilai Suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara permintaan dan penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun. Contoh : banyak yang ingin membeli rumah dua lantai dengan konsep minimalis di Kawasan Kecamatan Tembalang Semarang, tetapi rumah memenuhi syarat yang ditawarkan hanya sedikit sehingga harga rumah tersebut akan semakin tinggi.

3.     Prinsip Pengganti (Substitusi)

Pembeli akan memilih properti dengan harga yang lebih murah jika dihadapkan dengan dua atau bahkan lebih properti yang sama dengan harga berbeda, pembeli tidak akan mengeluarkan biaya lebih jika ada properti pengganti dengan kualitas yang sama, dengan kata lain bahwa properti yang lebih murah akan terjual lebih dulu dapripada properti dengan harga yang lebih tinggi. Contoh : dua bidang tanah dengan luas yang sama (10 x 10 m) di suatu kawasan yang sama dan dengan kondisi yang sama pula, bernilai masing-masing 100 juta dan 120 juta, kemungkinan besar pembeli akan memilih bidang tanah dengan harga 100 juta.

4.     Prinsip Antisipasi (Anticipation)

Pada prinsip ini terdapat sebuah harapan jika kepemilikan atau pengembangan sebuah properti akan mendatangkan keuntungan dimasa yang akan datang yang secara langsung akan menambah harga dari properti tersebut. Contoh : banyak orang membeli bidang tanah di Penajam Paser Utara yang direncanakan akan menjadi ibukota baru Indonesia.

5.     Prinsip Perubahan (Change)

            Prinsip ini menyangkut dengan kehidupan yang bersifat dinamis sesuai dengan bertambahnya waktu. Nilai dari suatu properti tentu akan berubah tiap waktunya entah bisa jadi lebih tinggi atau lebih rendah yang dipengaruhi oleh banyak factor seperti : perubahan kondisi ekonomi, jumlah penduduk, perubahan lingkungan, kebijakan birokrasi, dll. Contoh : sebuah tanah kosong di Kawasan yang ditetapkan pemerintah sebagai pusat perkantoran harganya akan naik, sebuah rumah yang dekat dengan lokasi bencana alam seperti tanah longsor maka harganya akan turun.